Rakam nereden geliyor?
Bankalar konut kredisi verirken evi bir değerleme uzmanına inceletir. TCMB bu raporlardaki değeri evin brüt alanına böler ve her il için, o çeyrekteki m² fiyatlarının uç değerler atıldıktan sonraki medyanını yayımlar. Medyan, evlerin yarısının altında, yarısının üstünde kaldığı fiyattır; birkaç çok pahalı ev rakamı yukarı çekmez. Son veri 2026 2. çeyrek.
Bir evin değerini bulmak için m² fiyatını alanla çarpıyoruz: 100 m² ev, Türkiye genelinde 5.184.980 TL. İstanbul’da 8,7 milyon TL, Ankara’da 4,7 milyon TL, İzmir’de 5,6 milyon TL. 76 ilin 5’inde m² fiyatı Türkiye medyanının üstünde; ortadaki il Diyarbakır (35.081,30 TL).
Harita
Konutun medyan m² fiyatı. Nokta ne kadar belirginse fiyat o kadar yüksek. Boş noktalar TCMB’nin fiyat yayımlamadığı iller.
76 ilin ev fiyatı
Pahalıdan ucuza, m² fiyatına göre sıralı. İl adına dokunursan o ilin fiyat geçmişini ve ev büyüklüğüne göre değerleri görürsün.
| İl | m² fiyatı | 100 m² ev | Bir yılda | Enflasyondan sonra | Amortisman |
|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | 87.153,40 TL | 8.715.340 TL | +%38,1 | +%4,3 | 16,4 yıl |
| Muğla | 82.290,30 TL | 8.229.030 TL | +%4,1 | −%21,4 | 19,5 yıl |
| Antalya | 57.784,30 TL | 5.778.430 TL | +%24,5 | −%5,9 | 18,3 yıl |
| İzmir | 56.466,20 TL | 5.646.620 TL | +%28,4 | −%3 | 16,5 yıl |
| Çanakkale | 52.581,00 TL | 5.258.100 TL | +%25,3 | −%5,3 | 16,8 yıl |
| Aydın | 49.848,30 TL | 4.984.830 TL | +%26,9 | −%4,1 | 16,9 yıl |
| Balıkesir | 49.432,30 TL | 4.943.230 TL | +%29 | −%2,5 | 17 yıl |
| Ankara | 47.262,70 TL | 4.726.270 TL | +%32,4 | %0 | 16,5 yıl |
| Bartın | 45.767,00 TL | 4.576.700 TL | +%35,5 | +%2,4 | 17,6 yıl |
| Edirne | 45.338,10 TL | 4.533.810 TL | +%28,4 | −%3 | 16,3 yıl |
| Bolu | 44.355,00 TL | 4.435.500 TL | +%42 | +%7,3 | 17,1 yıl |
| Kocaeli | 44.144,40 TL | 4.414.440 TL | +%31,1 | −%0,9 | 15,8 yıl |
| Denizli | 42.771,90 TL | 4.277.190 TL | +%29,7 | −%2 | 17,2 yıl |
| Manisa | 42.079,60 TL | 4.207.960 TL | +%29,5 | −%2,1 | 16,9 yıl |
| Tekirdağ | 42.048,70 TL | 4.204.870 TL | +%25,4 | −%5,3 | 15,7 yıl |
| Kırklareli | 42.011,10 TL | 4.201.110 TL | +%21,7 | −%8 | 16 yıl |
| Sakarya | 41.935,00 TL | 4.193.500 TL | +%25,8 | −%5 | 16,6 yıl |
| Bursa | 41.263,60 TL | 4.126.360 TL | +%26,3 | −%4,6 | 16,7 yıl |
| Yalova | 41.196,00 TL | 4.119.600 TL | +%25,8 | −%5 | 16,2 yıl |
| Adana | 41.161,40 TL | 4.116.140 TL | +%34,6 | +%1,7 | 16,9 yıl |
| Zonguldak | 41.111,00 TL | 4.111.100 TL | +%26,1 | −%4,8 | 16,4 yıl |
| Ordu | 40.278,70 TL | 4.027.870 TL | +%28,9 | −%2,7 | 17,7 yıl |
| Isparta | 40.074,00 TL | 4.007.400 TL | +%28,2 | −%3,1 | 20,2 yıl |
| Sinop | 39.510,50 TL | 3.951.050 TL | +%31,7 | −%0,5 | 16,8 yıl |
| Eskişehir | 39.305,30 TL | 3.930.530 TL | +%25,2 | −%5,4 | 16,1 yıl |
| Mersin | 38.836,60 TL | 3.883.660 TL | +%26,2 | −%4,7 | 17 yıl |
| Kastamonu | 37.394,00 TL | 3.739.400 TL | +%22,7 | −%7,3 | 18 yıl |
| Samsun | 37.326,00 TL | 3.732.600 TL | +%31,5 | −%0,6 | 16,6 yıl |
| Nevşehir | 37.056,00 TL | 3.705.600 TL | +%29,7 | −%2 | 18,4 yıl |
| Trabzon | 36.870,50 TL | 3.687.050 TL | +%29,8 | −%2 | 18,6 yıl |
| Amasya | 36.245,10 TL | 3.624.510 TL | +%21 | −%8,6 | 16,3 yıl |
| Konya | 36.181,50 TL | 3.618.150 TL | +%27,4 | −%3,8 | 17,1 yıl |
| Tokat | 36.008,50 TL | 3.600.850 TL | +%32 | −%0,3 | 17,6 yıl |
| Burdur | 35.989,00 TL | 3.598.900 TL | +%18,4 | −%10,5 | 19,5 yıl |
| Van | 35.714,00 TL | 3.571.400 TL | +%32,5 | +%0,1 | 17,9 yıl |
| Rize | 35.599,00 TL | 3.559.900 TL | +%13,1 | −%14,5 | 17,7 yıl |
| Karabük | 35.484,00 TL | 3.548.400 TL | +%36,7 | +%3,3 | 15,6 yıl |
| Erzincan | 35.294,00 TL | 3.529.400 TL | +%28,7 | −%2,8 | 16,7 yıl |
| Diyarbakır | 35.081,30 TL | 3.508.130 TL | +%26,7 | −%4,3 | 16,4 yıl |
| Bilecik | 34.669,50 TL | 3.466.950 TL | +%30 | −%1,8 | 15,7 yıl |
| Karaman | 34.667,00 TL | 3.466.700 TL | +%35,1 | +%2,1 | 18,4 yıl |
| Aksaray | 34.066,00 TL | 3.406.600 TL | +%34,6 | +%1,7 | 19,5 yıl |
| Kütahya | 33.913,00 TL | 3.391.300 TL | +%21 | −%8,6 | 17,7 yıl |
| Afyonkarahisar | 33.636,00 TL | 3.363.600 TL | +%24,9 | −%5,7 | 16,8 yıl |
| Bingöl | 33.333,00 TL | 3.333.300 TL | +%44,4 | +%9,1 | — |
| Gaziantep | 32.461,80 TL | 3.246.180 TL | +%23,2 | −%7 | 16,4 yıl |
| Düzce | 32.163,50 TL | 3.216.350 TL | +%25,6 | −%5,1 | 15,7 yıl |
| Niğde | 31.905,00 TL | 3.190.500 TL | +%35,6 | +%2,4 | 17,8 yıl |
| Giresun | 31.860,00 TL | 3.186.000 TL | +%27,4 | −%3,7 | 16,6 yıl |
| Artvin | 31.804,00 TL | 3.180.400 TL | +%22 | −%7,8 | 15,8 yıl |
| Çorum | 31.341,00 TL | 3.134.100 TL | +%34,9 | +%1,9 | 16,3 yıl |
| Çankırı | 31.128,00 TL | 3.112.800 TL | +%30,6 | −%1,3 | 17,5 yıl |
| Uşak | 30.526,50 TL | 3.052.650 TL | +%23,9 | −%6,4 | 17,4 yıl |
| Iğdır | 30.410,00 TL | 3.041.000 TL | +%31 | −%1 | 17,7 yıl |
| Sivas | 29.968,00 TL | 2.996.800 TL | +%29,2 | −%2,4 | 16,9 yıl |
| Kayseri | 29.271,90 TL | 2.927.190 TL | +%30 | −%1,8 | 16,9 yıl |
| Hatay | 28.912,00 TL | 2.891.200 TL | +%21,4 | −%8,3 | 16,5 yıl |
| Kırıkkale | 28.571,00 TL | 2.857.100 TL | +%28,7 | −%2,8 | 16,3 yıl |
| Kahramanmaraş | 28.409,00 TL | 2.840.900 TL | +%18,4 | −%10,6 | 16,6 yıl |
| Muş | 27.632,50 TL | 2.763.250 TL | +%38,2 | +%4,4 | 20 yıl |
| Elazığ | 27.500,00 TL | 2.750.000 TL | +%25,7 | −%5 | 17,7 yıl |
| Erzurum | 27.483,00 TL | 2.748.300 TL | +%28,9 | −%2,6 | 15,8 yıl |
| Batman | 27.296,00 TL | 2.729.600 TL | +%23,7 | −%6,5 | 14,5 yıl |
| Siirt | 26.596,00 TL | 2.659.600 TL | +%29,3 | −%2,3 | 16,5 yıl |
| Yozgat | 26.515,00 TL | 2.651.500 TL | +%32,6 | +%0,2 | 17,9 yıl |
| Kars | 25.963,00 TL | 2.596.300 TL | +%25,9 | −%4,9 | 16,1 yıl |
| Bitlis | 25.806,00 TL | 2.580.600 TL | +%29 | −%2,5 | 17,1 yıl |
| Kırşehir | 25.586,50 TL | 2.558.650 TL | +%14,8 | −%13,3 | 16,8 yıl |
| Osmaniye | 25.417,00 TL | 2.541.700 TL | +%24,2 | −%6,1 | 16,5 yıl |
| Şanlıurfa | 25.298,00 TL | 2.529.800 TL | +%20,5 | −%9 | 14,9 yıl |
| Adıyaman | 25.000,00 TL | 2.500.000 TL | +%27,5 | −%3,7 | 16,4 yıl |
| Malatya | 24.425,00 TL | 2.442.500 TL | +%18,5 | −%10,5 | 15,6 yıl |
| Şırnak | 24.324,00 TL | 2.432.400 TL | +%20,5 | −%8,9 | — |
| Kilis | 24.174,50 TL | 2.417.450 TL | +%10,5 | −%16,5 | 15,1 yıl |
| Mardin | 23.101,00 TL | 2.310.100 TL | +%32 | −%0,3 | 17,3 yıl |
| Ağrı | 21.949,00 TL | 2.194.900 TL | +%32,1 | −%0,2 | 16,3 yıl |
TCMB Gümüşhane, Hakkari, Tunceli, Bayburt, Ardahan için bu çeyrekte fiyat yayımlamadı: değerlemesi yapılan konut sayısı yeterli değil. Amortisman sütunu, kirası da yayımlanan illerde dolu.
Ev kaç yılda kendini amorti eder?
Aynı değerleme raporlarında uzman eve bir kira değeri de biçer; TCMB onun da il medyanını yayımlar. İki rakam aynı evlerden geldiği için yan yana konabilir: m² fiyatı, yıllık m² kirasının kaç katıysa ev o kadar yılda kendini amorti eder. Türkiye genelinde 51.849,80 TL ÷ (258,45 TL × 12) = 16,7 yıl, yani 201 aylık kira.
Süre en kısa Batman’da (14,5 yıl), en uzun Isparta’da (20,2 yıl). İstanbul’da 16,4 yıl, Ankara’da 16,5 yıl, İzmir’de 16,5 yıl. Süre kısaysa kira, evin fiyatına göre yüksektir; uzunsa düşüktür.
Bu, bugünkü kirayla yapılan kaba bir ölçüdür. Kira her yıl arttığı için gerçek süre daha kısadır; emlak vergisi, sigorta, bakım, evin kiracısız kaldığı aylar ve krediyle alındıysa faiz ise süreyi uzatır. Kendi evin, kiran ve faiz oranınla iki yolu yıl yıl görmek için kira mı, ev almak mı hesabını kullan.
Fiyatlar ne kadar arttı?
Türkiye genelinde m² fiyatı 2025 2. çeyrek ile 2026 2. çeyrek arasında %30,6 arttı. Aynı dönemde tüketici fiyatları %32,4 arttı; yani konut, enflasyondan arındırınca %1,3 değer kaybetti. 76 ilin 14’ünde fiyat artışı enflasyonun üstünde. En hızlı artış Bingöl’de: %44,4.
Kiraların aynı dönemde nasıl değiştiği kiralar ne kadar arttı rehberinde, illerin güncel kirası il il ortalama kira sayfasında.
Bu rakamın söylemediği
- İlan fiyatı değildir. İlanlar pazarlık payı içerir ve genelde değerleme rakamının üstündedir; tapuda beyan edilen bedel ise altında kalabilir.
- İl ortalamasıdır. Aynı ilde merkezdeki bir semtle çeperdeki bir mahalle arasında fark birkaç kat olabilir.
- Yeni ve eski evi, siteyi ve müstakil evi ayırmaz; ev büyüklüğüne göre ayrı fiyat da yok.
- Yalnız değerlemesi yapılan, yani çoğunlukla krediyle alınan evleri kapsar; nakit alımlar bu veride yok.
- Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve tadilat fiyatın üstüne gelir.